Todas las claves de la Nueva Ley de Vivienda en España
El pasado viernes 26 de mayo entró en vigor la Nueva Ley de la Vivienda en España tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Aunque son varios los aspectos que aborda, su objetivo principal es establecer un cierto orden en el sector inmobiliario.
Nueva Ley de Vivienda en España 2023
Estas son las principales novedades a tener presentes:
- Eliminación del IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta
Durante el año 2024, se establecerán limitaciones en los incrementos de las rentas de alquiler.
Para grandes tenedores, el aumento no podrá exceder el 3%. Para el resto de los propietarios, el incremento será el acordado entre las partes o, en su defecto, también se limitará al 3%.
Con el objetivo de evitar fuertes aumentos en las rentas, el Instituto Nacional de Estadística desarrollará un nuevo índice de referencia que reemplazará el IPC y se aplicará en 2025.
Estas medidas afectarán a todos los contratos de alquiler, sin importar si las propiedades se encuentran en una zona tensionada o no.
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Las autoridades competentes podrán designar ciertas áreas como zonas tensionadas si se cumple alguna de estas condiciones:
- El precio promedio de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios de la zona.
- El precio del inmueble ha aumentado más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.
- Modificaciones del régimen de prórroga de los contratos
Una vez finalizado el período de prórroga obligatoria en un contrato de arrendamiento, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos de un año – con un máximo de tres años – con las mismas condiciones del contrato actual.
Independientemente de si es un gran tenedor o no, el arrendador estará obligado a aceptar, a menos que:
- Se hayan establecido otros términos o condiciones por mutuo acuerdo.
- Se firme un nuevo contrato de limitaciones de renta.
- Se haya comunicado dentro de los plazos legales la necesidad de ocupar la vivienda para uso personal, familiares en primer grado de consanguinidad o adopción.
- Tope al precio de los arrendamientos
En el caso de firmarse nuevos contratos, las implicaciones difieren según si el arrendador es un gran tenedor o no.
De no ser un gran tenedor, la renta no podrá ser superior a la del contrato anterior después de aplicarse la cláusula de actualización anual. Solo en los siguientes casos podrá aumentarse hasta un máximo del 10%:
- Si se han realizado mejoras de accesibilidad u obras de rehabilitación que generen un ahorro de energía no renovable en los últimos dos años.
- Si el contrato tiene una duración de diez años o más. Estará prohibido cobrar cualquier cuota o gasto no especificado en el contrato anterior.
De ser un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder el límite máximo conforme al sistema de índice de precios de referencia que se publicará antes del 31 de diciembre de 2024.
- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato
En los contratos de alquiler, será el propietario y no el inquilino quien asuma el pago de la comisión por el servicio inmobiliario contratado, a diferencia de cómo se venía haciendo hasta ahora.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Se establecerá un sistema de incentivos fiscales en el IRPF para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas con alta demanda.
- En los nuevos contratos la deducción se reducirá del 60% al 50%.
- La deducción podrá llegar hasta el 60% si se han llevado a cabo obras de rehabilitación en los últimos dos años.
- Se podrá aplicar una deducción del 70% si las viviendas se alquilan a jóvenes de entre 18 y 35 años, o si son inmuebles protegidos, arrendados a entidades financieras sin fines lucrativos o a programas públicos que limiten la renta del alquiler.
- Recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Para los propietarios de inmuebles que permanezcan desocupados de forma continuada – por un plazo superior a dos años – y si causa justificada, se podrán aplicar los siguientes recargos en el IBI:
- Incremento del 100% cuando se trate de propiedades desocupadas por un plazo mayor a tres años.
- Incremento entre el 100% y el 150% cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.
- Procedimiento de desahucio
El propietario que sea considerado gran tenedor será responsable de presentar una solicitud de desahucio con el fin de demostrar su estatus y determinar si el ocupante se encuentra en una situación de vulnerabilidad.
Una vez se confirme que el propietario cumple con la categoría de gran tenedor, será necesario presentar pruebas de haber llevado a cabo un proceso de mediación a través de los servicios ofrecidos por la administración pública antes de proceder con el desahucio.
- Las autoridades se encargarán de fomentar el realojo adecuado y el acceso a una propiedad digna, teniendo en cuenta las condiciones de vulnerabilidad social, económica, circunstancias personales y familiares.
- Los fondos provenientes de los planes estatales de vivienda u otras políticas podrán ser utilizados para este propósito.
- Se prohíben los desahucios sin una fecha y hora establecidas.
Además, se implementarán nuevas extensiones en los procesos de desalojo que permitirán posponer los procedimientos por más de dos años.
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